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Copropriété : quelle majorité pour quels travaux ?

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Lorsque vient le moment de réaliser des travaux de copropriété dans un immeuble, il est nécessaire d’obtenir l’accord des copropriétaires. Cependant, la majorité qui s’applique pour validation des travaux n’est pas la même pour toutes les situations. Si les travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite ou encore les travaux d’isolation thermique sont votés à la simple majorité, ceux pour l’installation, la modification des modalités d’ouverture et fermeture de porte doivent obtenir la majorité absolue. Mais alors, en copropriété : quelle majorité pour quels travaux ? Parcourez ces quelques conseils en rénovation pour y voir plus clair.

Vote des travaux en AG : quelles majorités sont requises ?

La majorité nécessaire pour chacun des votes de travaux en assemblée générale est fixée par plusieurs articles de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Les articles qui nous intéressent sont les suivants : article 24, article 25, article 26.

Article 24 : la majorité simple pour ses travaux de rénovation

La majorité simple signifie que pour être adoptée, une proposition doit réunir le plus de voix, même si elle ne réunit pas forcément la moitié des voix plus une. Il s’agit de la majorité des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale.

Les travaux concernés par cet article de loi sont :

  • Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants (stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert et les réseaux).

  • Les travaux concernés par la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967.

  • Les actes d’administration courante de l’immeuble (réparation des escaliers, équipements vétustes, etc.).

  • Les travaux d’accessibilité aux personnes en situation de handicap (installation d’une rampe)

  • Les travaux d’économie d’énergie affectant les parties communes (isolation thermique, système de chauffage commun, amélioration des installations d’éclairage ou de ventilation communes…)

Article 25 : la majorité absolue

La majorité absolue signifie que pour être adoptée, une proposition doit réunir la moitié des voix plus une. Il s’agit de la majorité des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale.

Les travaux concernés par cet article de loi sont :

  • Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre réalisés dans les parties privatives d’un copropriétaire et affectant l’intérêt collectif (pose d’appareils permettant le réglage de la température, pose de compteurs d’eau froide, pose de répartiteurs de frais de chauffage).

  • Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles.

  • L'installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l'alimentation des emplacements pour véhicules électriques ou hybrides.

  • L'installation de compteurs d'eau froide singuliers et de compteurs d’énergie thermique.

  • L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration de l’immeuble.

  • L’autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.

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Article 26 : la double majorité pour ses travaux

La majorité absolue signifie que pour être adoptée, une proposition doit réunir la majorité en nombre de copropriétaires (sur l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble et pas seulement ceux présents à l’AG), ainsi qu’au minimum 2/3 des millièmes des propriétaires de la copropriété. Les travaux concernés par cet article de loi sont :

  • Les actes d'acquisition immobilière.

  • Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles.

  • La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat.

En revanche, la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (loi ALUR) a abaissé la majorité de plusieurs de ces travaux en 2014 pour faciliter les prises de décision. Actuellement, la double majorité n’est imposée que dans de très rares cas.

Le syndic peut-il imposer des travaux ?

En principe, le syndic ne peut pas prendre l’initiative de réaliser des travaux sans l'autorisation des copropriétaires lors d’une convocation en assemblée générale. Néanmoins, il existe un cas de figure qui déroge à cette règle : il s’agit de la réalisation des travaux urgents.

En copropriété, les travaux urgents sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. On liste par exemple :

  • La réparation ou le remplacement d’une chaudière collective.

  • La réparation de l’étanchéité d’une toiture.

  • La réparation d’un mur qui s’écroule.

  • La réparation d’une canalisation collective.