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Comment régulariser des travaux effectués sans autorisation dans un immeuble en copropriété ?

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Vous avez entrepris des travaux sans en informer vos copropriétaires et vous vous demandez comment régulariser des travaux effectués sans autorisation dans un immeuble en copropriété ? Pas de panique : il existe deux solutions. La première est la ratification explicite des travaux irréguliers et s’adopte lors d’une demande en AG. La seconde est la ratification implicite des travaux irréguliers et se traduit par la décision des copropriétaires de ne pas engager de poursuite pour ces travaux de copropriété. Parcourez ces quelques conseils en rénovation pour ne pas vous tromper.

Régularisation des travaux effectués sans autorisation en copropriété : comment ça marche ?

Le principe général veut que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur d’un immeuble et entrant dans le cadre de l'article 25b, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 nécessitent une autorisation préalable de l’assemblée générale avant d’être entrepris par un copropriétaire. Toutefois, si vous avez entrepris des travaux sans en obtenir l’autorisation au préalable, il existe deux solutions : la ratification explicite et la ratification implicite des travaux en question.

La ratification explicite des travaux irréguliers

Le premier cas de figure pour régulariser des travaux effectués sans autorisation dans un immeuble en copropriété est de les faire ratifier de façon explicite. Pour cela, le copropriétaire qui a engagé lesdits travaux doit en demander l’autorisation à postériori lors d’une AG des copropriétaires. En effet, dans le cas de travaux sans autorisation au préalable, la jurisprudence admet la ratification à postériori comme étant parfaitement valable, à condition de respecter la majorité légale pour les travaux concernés.

Néanmoins, la ratification de ces travaux ne concerne que les travaux conformes à la destination de l’immeuble. En ce sens, si la justice prend la décision de refuser la ratification des travaux parce qu’ils ne correspondent à aux attentes de la condition précédemment citée, le copropriétaire aura l’obligation de remettre l’espace modifié dans l’état dans lequel il se trouvait avant les travaux.

Pour faire simple : dans le cas où vous auriez entrepris des travaux visant à la modification des modalités d’ouverture et de fermeture des portes d’accès aux immeubles de votre copropriété sans l’accord préalable des autres copropriétaires, vous avez la possibilité de présenter le projet lors de la prochaine AG pour obtenir l’autorisation à postériori. Cependant, pour que ces travaux de rénovation soient ratifiés, il faudra que le projet soit adopté à la majorité absolue comme le définit l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Pour que vos travaux de rénovation soient ratifiés, il faut que le projet soit adopté à la majorité absolue.

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La ratification implicite des travaux irréguliers

La ratification implicite des travaux irréguliers intervient à travers le refus de l’assemblée générale d’exercer un recours contre le copropriétaire fautif. Cette décision est en fait subordonnée par le juge qui se questionne alors sur la nature équivoque ou non de ces travaux.

Il existe, dans la plupart des cas, deux exemples potentiels d’équivoque :

  • L’action en justice doit être votée à la majorité définie par la loi de 1965. Or, une ratification expresse est quant à elle soumise à des majorités plus contraignantes. Doit-on alors considérer qu’il y a ambigüité si les copropriétaires votent à la majorité simple de ne pas porter le copropriétaire fautif devant la justice pour avoir réalisé des travaux sans autorisation, alors que le résultat du vote aurait été différent avec une règle de majorité plus contraignante ?

  • Le deuxième cas de figure concerne les travaux réalisés dans une partie commune spéciale. Dans certains cas, seuls les copropriétaires affectés par les travaux sont concernés par le vote. C’est le cas par exemple de la réparation d’un ascenseur : les copropriétaires au rez-de-chaussée ne sont pas concernés par la décision puisque l’équipement ne les concerne pas. Ainsi, si l’action en justice est refusée par la majorité des copropriétaires de l’immeuble, mais ne l’aurait pas été par celle des copropriétaires de la partie commune spéciale : doit-on considérer la ratification ou non ?

Pour répondre à ces deux cas de figure, les juges prennent non seulement l’avis des deux majorités de copropriétaires en considération, mais aussi tous les éléments factuels venant en renfort de cette décision. Il peut s’agir du caractère de ces travaux : étaient-ils nécessaires pour le confort des habitants ? Visaient-ils l’amélioration des équipements de l’immeuble ? Etc.