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Peut-on faire des travaux en copropriété sans assurance dommages ouvrage ?

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En théorie, les travaux importants en copropriété doivent être couverts par l’assurance « dommages ouvrage » souscrite soit par le syndic, soit par le copropriétaire responsable des travaux. Mais la loi Spinetta ne s’adresse en réalité qu’aux travaux de copropriété de grande envergure. Alors, peut-on faire des travaux en copropriété sans assurance dommages ouvrage ? La réponse est oui ! On vous l'explique à travers ces quelques conseils en rénovation.

L’assurance dommages ouvrage : obligatoire pour quels travaux ?

L’assurance dommages ouvrage couvre les travaux de construction et de rénovation susceptibles d’entrainer un risque décennal.

De manière générale, sont concernés tous les travaux qui touchent :

  • Les constructions et édifices avec fondation (immeuble, maison, garage, dépendance, piscine enterrée, surélévation du bâtiment, etc.)

  • Les ouvrages de fondation et d’ossature (ravalement de façade, réfection des toits, etc.)

  • La plupart des ouvrages de viabilité et de voirie (assainissement, accès, etc.)

  • Les biens d’équipements indissociables (canalisations encastrées, réseaux de câbles électriques, etc.)

Il existe toutefois des travaux et des dommages qui ne sont pas pris en compte par l’assurance dommages ouvrage. Il s’agit principalement des éléments non couverts par l’assurance décennale. On liste par exemple les dommages engendrés de manière intentionnelle, les dommages esthétiques qui ne nuisent pas à l’ouvrage et aux fondations, ou encore les dommages liés au mobilier et non matériels. Pour ces travaux donc, inutile de souscrire à une assurance dommages ouvrage.

Que risque un syndic qui ne souscrit pas à une assurance dommages ouvrage ?

Selon la loi Spinetta du 4 janvier 1978, l'assurance dommages ouvrage doit être souscrite par toutes personnes, physiques ou morales, faisant exécuter des travaux de bâtiment. Ainsi, les professionnels, personnes morales ou physiques, qui dérogent à la loi, risquent des sanctions pénales pouvant aller jusqu’à 75 000 € d’amende et 6 mois d’emprisonnement en cas d’absence de souscription d’un contrat dommages ouvrage. De plus, l’absence d’assurance dommages ouvrage est stipulée dans l’acte de vente. Ainsi, en cas de vente du bien, la valeur de ce dernier pourra être considérablement réduite.

Ainsi, il est donc possible de réaliser des travaux sans assurance dommages ouvrage en copropriété, tant que les travaux ne compromettent pas la solidité des fondations de la structure, ni ne nuisent à l’habitation normale du bien. En revanche, dans ces deux derniers cas, l’assurance dommages ouvrage est obligatoire et régie par la loi Spinetta de 1978.

Les professionnels, personnes morales ou physiques qui dérogent à la loi, risquent des sanctions pénales pouvant aller jusqu’à 75 000 € d’amende et 6 mois d’emprisonnement en cas d’absence de souscription d’un contrat dommages ouvrage.

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À quoi sert réellement l’assurance dommages ouvrage pour un immeuble en copropriété ?

En cas de travaux dans une copropriété, la loi Spinetta du 4 janvier 1978 impose de souscrire une assurance dommages ouvrage. Cette obligation ne concerne bien évidemment pas tous les travaux dans une copropriété, mais seulement ceux de grande envergure comme le ravalement de façade ou encore les chantiers liés aux fondations de l’immeuble.

Le cadre légal de l'assurance dommages ouvrage pour des travaux est identique à celui d'une construction neuve. Cela signifie qu’elle prend en charge, pendant 10 ans à partir de la date de réception des travaux, le financement intégral des travaux rendant votre construction impropre à sa destination.

La souscription de cette assurance dommages ouvrage couvre notamment les réparations compromettant la solidité de la structure ou nuisant à l’habitation normale du bien. En outre, l’assurance dommages ouvrage protège son souscripteur en cas par exemple de risque d’effondrement ou d’affaissement des planchers en avançant le montant des indemnités de réparation, ce qui permet d’accélérer la réalisation des travaux.