Obligation de rénovation énergétique : que dit la nouvelle loi pour les propriétaires d'ici 2025 ?

Depuis le 22 août 2022, les propriétaires bailleurs d’un logement classé F ou G ont l’interdiction d’augmenter leur loyer, sans avoir effectué de rénovation majeure entraînant une amélioration de la classe DPE. Cette mesure est l’une des premières prises dans le cadre de la loi de transition énergétique adoptée en 2015, imposant l'obligation de rénovation énergétique pour les logements individuels ayant une étiquette énergétique F ou G sur le diagnostic de performance énergétique. L’autre mesure déterminante en matière de transition énergétique ? Avant le 1er janvier 2025, les propriétaires de logements énergivores consommant plus de 330 kW/m²/an seront tenus d'effectuer des travaux pour améliorer la performance énergétique globale du bâti. Car dès 2025, ces passoires thermiques seront non seulement régulées mais aussi interdites à la location, avec une obligation de « remise à niveau thermique », accompagnée d'un bilan énergétique. Un tiers du parc de logements en France pourrait être concerné par ces nouvelles mesures.

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Bilan énergétique et rénovation : la nouvelle loi pour les propriétaires en 2025

La nouvelle loi pour les propriétaires 2025 est issue du projet de loi "Climat et Résilience" et prévoit une interdiction de mise en location progressive des logements énergivores, classés de E à G sur le diagnostic de performance énergétique.

La loi de rénovation énergétique (ou Loi Transition Energétique pour la Croissance Verte) a eu des impacts importants pour une grande partie du parc immobilier français. Les propriétaires de logements énergivores consommant plus de 330 kW/m2/an sont tenus d'effectuer des travaux avant 2025 pour améliorer la performance énergétique globale du bâti. Ces travaux peuvent concerner la réfection des façades, des travaux d'isolation ou encore la réfection de la toiture.

L'obligation de rénovation énergétique concerne :

  • Les particuliers propriétaires d’une maison individuelle.

  • Les particuliers qui possèdent un bien dans un bâtiment collectif.

La loi de transition énergétique concerne également les copropriétés ayant un classement énergétique qui les dispensent – pour le moment - d'une obligation de travaux. Les futurs travaux de rénovation des parties communes devront améliorer l'isolation des bâtiments. Chaque nouvelle action menée devra se faire dans la poursuite d’une amélioration de la consommation d’énergie.

Loi pour les propriétaires : quel est le calendrier prévu ?

La rénovation énergétique de l'ensemble du parc français ne se fera pas du jour au lendemain. Ainsi, la loi Climat et Résilience prévoit un calendrier d’interdiction progressif d'interdiction des passoires énergétiques, en quatre années clés : 2022, 2023 et 2025.

  • Dès 2022, l'audit énergétique est rendu obligatoire à la vente d'un logement, en plus du diagnostic de performance énergétique (DPE) déjà obligatoire.

  • A partir de 2023, le propriétaire d'une passoire thermique (logement classé F ou G sur le diagnostic de performance énergétique) ne pourra plus augmenter le loyer entre deux locations. Pour se faire, il sera obligé de réaliser des travaux de rénovation énergétique.

  • Dès 2025, l'interdiction progressive de la mise en location des logements les plus énergivores commencera. Avant ces dates, les propriétaires devront avoir réalisé des travaux de rénovation énergétique pour sortir des classes énergivores du DPE dans le but de mettre leur bien en location.

    • En 2025, les logements classés G sur le DPE seront interdits de mise en location,

    • En 2028, l'interdiction de mise en location sera élargie aux logements classés F sur le DPE,

    • En 2034, l'interdiction de mise en location sera élargie aux logements classés E sur le DPE.

Bon à savoir : les autres lois sur les propriétaires 2025

Transition énergétique, économies d’énergie, précarité énergétique sont autant de termes désormais familiers aux propriétaires occupants comme bailleurs. Alors que l’Etat accélère la mise ne place de mesures contraignantes à l’égard des propriétaires dans un but vertueux, certains s’interrogent sur la teneur des obligations qui les concerne. Ce flou laisse parfois la place à des fausses rumeurs, telle que celle indiquant qu’il ne sera plus possible d’être propriétaire d’un logement en 2025 (information relayée sur TikTok en avril 2022). Cette rumeur est fausse ! A ce jour, il n’existe pas de loi limitant ainsi l’accès à la propriété en France.

Toutefois, il existe bel et bien une loi prévue pour 2025 pouvant concerner les propriétaires. Il s’agit de la loi Lagleize, dont l’objectif est de lutter contre la spéculation foncière et de favoriser l’accession à la propriété en permettant à un individu d’acquérir un bien immobilier sans pour autant détenir le statut de “propriétaire” sur le terrain (celui-ci comptant généralement pour 35 à 55 % de l’enveloppe d’achat globale).

Il s’agirait ainsi de réduire le coût du foncier, augmentant l’offre de logements un peu partout sur le territoire. La baisse estimée du prix de vente des biens en zone tendue serait de 20 à 40 % selon les prévisions avancées.

Notons qu’à ce jour, cette loi n’a pas été définitivement validée ni mise en application, malgré une adoption en première lecture à l’Assemblée Nationale le 28 novembre 2019.

D'ici 2034, l'obligation de rénovation énergétique concernera tous les logements classés de E à G sur le DPE.

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A l’achat : un bilan énergétique obligatoire pour les propriétaires depuis 2022

  • Depuis le 1er janvier 2021, tout acheteur d'un bien immobilier ou locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur si le logement ne possède pas un diagnostic de performance énergétique (DPE) correct et ainsi obtenir réparation. De plus, les annonces immobilières doivent indiquer l'étiquette énergétique du bien immobilier ainsi que l'étiquette climat (les émissions de gaz à effet de serre).

  • Depuis le 1er janvier 2022, un audit énergétique est exigé pour la vente ou la location d'un logement. Les résultats de cet audit sont visibles sur les annonces immobilières ainsi que sur les contrats de bail afin d'informer le futur locataire ou acquéreur sur les dépenses énergétiques du logement, une action qui permet de renforcer l’information et donc de conforter le futur acheteur ou locataire dans sa prise de décision.

  • Surtout, à partir de 2030, les bâtiments privés résidentiels devront faire l'objet d'une rénovation énergétique à l'occasion d'une mutation (c’est-à-dire d’une vente). En clair, les particuliers qui n’auraient pas effectué les travaux devront cette fois obligatoirement les effectuer pour vendre. Cette obligation concernera tous les logements - maisons et appartements - consommant plus de 330 kW/m2/an.

A savoir : la durée de validité de certains diagnostics de performance énergétique (DPE) est désormais réduite. Ainsi, les DPE réalisés avant le 31 décembre 2017 seront valables jusqu'à fin 2022. Pour les DPE réalisés après le 1er janvier 2018, la durée de validité sera étendue jusqu'à fin 2024. Mais pour les DPE réalisés après fin 2024, la durée de validité sera limitée à 10 ans, comme cela est la règle. Le décret du 17 décembre 2020 ne modifie donc pas la durée de validité du DPE - fixée à 10 ans – mais seulement la durée de validité des DPE en cours, pour les faire correspondre avec l’entrée en vigueur du caractère opposable de ce diagnostic.