heero libère les données de votre territoire : Bordeaux
Bien conscient des enjeux de la transition énergétique en milieu résidentiel mais aussi de la complexité de cet écosystème, heero se positionne comme l’allié de la rénovation énergétique des particuliers. En ouvrant l’accès aux données du territoire, des dispositifs et des acteurs, on aide à comprendre l’impact réel d’une rénovation énergétique, à mieux l’anticiper, à mieux la valoriser.
Découvrons ce que nos territoires ont à nous apprendre.
A Bordeaux, valorisez votre patrimoine à moindre coût grâce aux éco-primes
A Bordeaux comme dans toute la Nouvelle-Aquitaine, rénover votre bien immobilier ancien peut vous permettre de le valoriser jusqu'à 12 %, tout en gagnant en confort thermique. Bénéficiez en plus de :
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Bordeaux, vue à travers les données de son territoire
Avant de découvrir Bordeaux et sa métropole, parcourons sa carte d’identité immobilière.
La commune de Bordeaux, c’est :
257 068 habitants en 2018 (9ème ville de France)
159 602 logements
50,3 % d’habitants entre 15 et 44 ans
32 % de propriétaires occupants (contre 58 % en France)
67 % de locataires
Données Insee.
Faisant partie de la 5ème aire urbaine de France, Bordeaux est sans conteste une bonne élève en matière de transition énergétique. Son parc de logement – des appartements à 78 % - se caractérise par une étiquette énergie D suivie de C* et des passoires thermiques entre 5 et 6 % seulement dans l’ancien ! La commune fait tout de même face à des problématiques de rénovation énergétique notamment dans sa “ville ancienne” (10 % de la population sous la coupe d’un PSMV) et ses “tissus mixtes en évolution”, problématiques qu’elle prend à bras le corps via une politique urbaine affirmée dans le public comme dans le privé. A Bordeaux, ville estudiantine par excellence, la problématique des coûts de l’immobilier et des profils résidentiels s’impose également comme centrale.
A travers les données étudiées, découvrons ce que Bordeaux a à nous apprendre.
*sur la base des DPE analysés entre 2011 et 2021.
Transition énergétique : Bordeaux la bonne élève ?
A Bordeaux comme dans toute la métropole, des actions fortes sont prises pour accélérer la transition énergétique et écologique.
Le PLUi de 2016 aborde déjà les enjeux liés à la rénovation énergétique du bâti, à la mobilité durable et à la réduction des îlots de chaleur urbains. Le PADD met quant à lui en avant une stratégie de réhabilitation du parc de copropriétés dégradées notamment au sein des quartiers denses constitués.
Intéressons-nous à quelques outils différenciants faisant la force de Bordeaux :
Des dispositifs de data vizualisation permettant de détecter le potentiel photovoltaïque sur la commune (cadastre solaire de chaque bâtiment en KWh/m²/an) ou encore les déperditions énergétiques par parcelle.
Un site internet intuitif dédié à la rénovation énergétique soutenu par l’ADEME : la plateforme Ma Rénov Bordeaux Métropole.
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Réhabilitation du bâti pour limiter ses émissions énergétiques : un travail bien engagé
Sur les DPE enregistrés à Bordeaux entre 2011 et 2021, on note une part majoritaire d’étiquettes énergies D, suivie du C : un profil énergétique bon et assez différenciant par rapport aux communes de même envergure.
Côté maison comme appartement, les logements économes (A, B) sont très élevés. Si on ajoute la part de logements classés C (étiquette assez avantageuse), la part finale est nettement supérieure à celle des logements énergivores (E, F, G) !
38,6 % d’appartements au bon profil énergétique (dont 8,9 % d’économes) contre 23,6 % d’énergivores
45,8 % de maisons au bon profil énergétique (dont 12,9 % d’économes) contre 19,9 % seulement d’énergivores
On note ainsi un fait intéressant : les maisons sont plus économes que les appartements anciens, démontrant ainsi que l’efficacité énergétique des biens du territoire n’est pas uniquement liée à la construction de nouvelles copropriétés en centre-ville.
Si dans le neuf le constat est également très bon du fait des nombreuses nouvelles constructions sur les dernières années, par quoi s’explique ce constat dans l’ancien ? On pourrait avancer l’hypothèse communément actée selon laquelle les logements anciens (notamment les maisons) sont plus naturellement performants. A Bordeaux, l’une des périodes de construction prédominantes est avant 1919 (27 % des biens !). Les logements construits avant cette date sont souvent plus économes que ceux d’après-guerre (70-90), conditionnés par un besoin de construction rapide au détriment des performances énergétiques...
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A Bordeaux, de forts enjeux liés au logement
Bordeaux est l’une des communes les plus attractives de France : le territoire gagne des habitants malgré la crise de la Covid-19, notamment des étudiants et des jeunes actifs (un signal relativement similaire à celui des communes de même envergure). Toutefois ici, la part de propriétaires se situe bien en-deçà de la moyenne nationale ! La problématique de la commune est donc double : loger vite et bien ces nouveaux arrivants, et diversifier ses ménages en conservant notamment les familles.
Mieux loger les habitants : une politique affirmée de logements neufs
Dans la métropole, l’artificialisation urbaine est comme partout bien engagée et dédiée à 73 % à la construction de logements neufs pour répondre à la demande croissante d’habitations.
La production annuelle de logements est ambitieuse : + 7 500/an pour répondre aux besoins des quelques 230 000 personnes supplémentaires attendues d’ici à 2030.
Diversifier le profil de résidents dans la métropole : une problématique forte
Le PLUi de Bordeaux met l’accent sur l’inadéquation entre les prix de l’immobilier et les ressources réelles des ménages de type famille. Effectivement, le parcours résidentiel dans les alentours de Bordeaux est plutôt clair : jeunes actifs et étudiants occupent des logements de petites superficie, puis quittent la commune faute de moyens à l’heure de construire une famille.
Déjà en 2011, on estimait que seulement 29 % des ménages avaient la capacité d’acquérir un appartement ancien de 70 m² à Bordeaux.
Aujourd’hui à Bordeaux-même, le marché est toujours aussi dynamique et les prix de l’immobilier en 2021 encore plus élevés du fait de l’inflation :
5 066 €/m² en moyenne pour un appartement
4 909 €/m² pour une maison
Sur 5 ans, on constate d’ailleurs une hausse considérable des prix de l’immobilier ancien : +42 % !
Selon les propos avancés par la commune, le besoin de garder les familles est central, et passe même avant les enjeux de réhabilitation urbaine.
“Une ville d'étudiants et de retraités semble être à absolument à éviter”, mais pour y parvenir, le chemin semble pour l’instant mal engagé...
Rénovation énergétique à Bordeaux : cela vaut-il vraiment le coup ?
A Bordeaux, la valeur verte des Notaires implique de très grands écarts tarifaires entre un bien classé D et très énergivore. Néanmoins, le marché extrêmement tendu propre à la commune ne permet pas, en pratique, de constater de telles différences sur les prix de l’immobilier, écarts que l’on observe pourtant ailleurs en Nouvelle-Aquitaine et qui servent les objectifs de transition énergétique en milieu résidentiel. Pour notre exemple, nous prendrons donc en compte un scénario de rénovation métropolitain, plus adapté à la réalité du marché.
Maison de 71 m² et 100 m² de jardin, classée F et vendue 380 000 € en 2019. Elle est occupée par un couple avec deux enfants aux revenus “violet” au sens de l’Anah (revenus intermédiaires).
Pour améliorer les performances énergétiques de la maison, le DPE préconise les travaux suivants, pour un total de 27 060 € :
Pour ces travaux, le ménage bénéficie d’aides financières à hauteur de 4 700 € (le chantier n’étant pas éligible à MaPrimeRénov’ rénovation globale). Finalement, le reste à charge s’élève à 22 300 €.
Finalement, du fait de l’inflation du secteur, la maison vendue à 380 000 € net vendeur vaut en 2021 411 000 €.
Grâce aux travaux, cette maison passe en D, et acquiert également 4 % de valeur supplémentaire soit 428 000 € net vendeur. On constate donc une plus-value totale de 48 000 € sur le prix d’achat 2019 et de 26 000 € si l’on soustrait le coût des travaux.