Guide de la rénovation

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Retrouvez toute l’actualité de la rénovation énergétique en France, le détail des aides financières par travaux et les dispositifs en place : prime CEE, MaPrimeRénov’, Coup de Pouce, aides de l’Anah, prêt avance rénovation, etc.

Votre territoire

La rénovation énergétique en France

heero donne accès aux statistiques clés en lien avec la rénovation énergétique des différents territoires afin de contribuer à l’enjeu de rénovation.

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heero libère les données de votre territoire : Marseille

Bien conscient des enjeux de la transition énergétique en milieu résidentiel mais aussi de la complexité de cet écosystème, heero se positionne comme l’allié de la rénovation énergétique des particuliers. En ouvrant l’accès aux données du territoire, des dispositifs et des acteurs, on aide à comprendre l’impact réel d’une rénovation énergétique, à mieux l’anticiper, à mieux la valoriser.

Découvrons ce que nos territoires ont à nous apprendre.

A Marseille, valorisez votre patrimoine à moindre coût grâce aux éco-primes

A Marseille comme dans toute la Provence-Alpes-Côte d'Azur, rénover votre bien immobilier ancien peut vous permettre de le valoriser à hauteur de 8 à 19 % et à le mettre plus facilement en location. Bénéficiez en plus de :

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Marseille, vue à travers son urbanisme et sa data

Avant de découvrir Marseille et sa métropole, parcourons sa carte d’identité immobilière.

  • Plus de 860 000 habitants en 2017

  • 444 000 logements

  • 89 % de résidences principales*

  • 44 % de propriétaires

  • 84 % d’appartements (contre 55,5 % en France)

Données Insee.

*Résidences principales à Marseille

Si on le compare au reste de la France, le territoire marseillais est beaucoup plus occupé à l’année : les résidences principales comptent pour 89 % des logements contre 82 % en France ! A contrario, très peu de résidences secondaires constituent le parc immobilier. La part de logements vacants elle, est cohérente avec la tendance nationale.

Transition énergétique : les enjeux à Marseille

Dans la métropole, la dépense en énergie pour le logement représente en moyenne 1 160 €/an/ménage et pèse ainsi près de 4 % des revenus totaux. Toutefois, réduire la dépendance aux énergies fossiles et limiter la précarité énergétique est absolument central pour Marseille-Aix-en Provence .

Cette volonté est d’ailleurs affirmée dans le PLUi de 2019 dans la rubrique Air, Climat Energie. Dans ce même cadre, la ville a signé en 2021 la Convention des Maires pour le Climat et l'Energie, ambitionnant d’atteindre un niveau de production d’énergie renouvelable d’au moins 20 %. Parmi les autres objectifs phares de la métropole Marseille-Aix en Provence en matière de transition énergétique, on note celui de réduire de 38 % la consommation énergétique du parc de bâtiments existants, un objectif national adapté à l’échelle de la métropole.

Pour quantifier la réussite de sa stratégie, les communes enregistrent comme indicateur principal l’évolution du nombre de logements rénovés énergétiquement par période de 3 ans.

Une stratégie bien en marche, mais qui se heurte cependant à quelques problématiques structurelles.

Précarité énergétique et habitat indigne à Marseille-Aix en Provence

Ce que l’on peut en dire, c’est que la métropole de Marseille est concernée par une très grande précarité énergétique. 30 % du parc est considéré comme énergivore. A Marseille même, les DPE majoritaires sont le D et le C, mais la ville porte en partie la tendance globale avec 26,1 % de logements datant d’avant 1945 et un pic de construction en période 46-70, à l’heure où les réglementations thermiques n’en étaient qu’à leurs prémisses. Cela porte la part des logements construits avant 1970 à 63 % du parc immobilier total, un peu moins qu’à Paris (70 %).

Dans le même temps, plus de 50 % du territoire marseillais est aujourd’hui inconstructible du fait d’un fort patrimoine naturel et donc de parcelles protégées. Les nouvelles constructions se font donc assez rares, et le parc ancien peine quant à lui à être rénové.

Dans la métropole, environ 30 % des habitants se trouvent en situation de précarité énergétique, c’est-à-dire consacrant plus de 10 % de leurs revenus mensuels aux frais énergétiques.

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De réels freins à la rénovation énergétique subsistent

Une inertie entretenue...

L’une des principales raisons à cela, c’est la part grandement majoritaire d’appartements : 84 % à Marseille contre 55 % en moyenne en France.

On le sait, la rénovation énergétique des copropriétés est une problématique sensible. Rénover y est presque plus déterminant qu’en habitat individuel, pourtant les copropriétés sont toujours à l’origine d’une inertie échelonnée parfois sur des années, laquelle constitue un vrai frein à la transition énergétique en milieu résidentiel.

A Marseille, l’enjeu autour des copropriétés est d’autant plus important que de nombreux immeubles se sont déjà effondrés du fait de leur vétusté causant des dégâts humains et matériels considérables, à l’instar des bâtiments rue d’Aubagne. On estime d’ailleurs que Marseille compte 13 % d’habitat indigne c’est-à-dire exposant leurs habitants à des risques sécuritaires et sanitaires : c’est plus du double de la moyenne nationale ! La majorité de cet habitat indigne concerne des bâtiments collectifs d’habitation…

Si la rénovation énergétique peine à s’imposer, c’est également du fait de l’inflation grandissante liée à un foncier restreint.

Dans l'ancien à Marseille, on enregistre une hausse des prix de 26 % sur 5 ans et de 9 % sur 1 an au 1er décembre 2021. La hausse touche notamment les 2 -ème et 3 -ème arrondissements de la commune (respectivement +24 % et +17 %).

Du fait de cette inflation, il est facile pour les propriétaires de valoriser leur bien immobilier sans avoir à engager des travaux de rénovation extrêmement coûteux ne générant finalement qu’une faible plus-value en comparaison. Ce contexte très inconfortable laisse une partie des habitants marseillais à la merci des marchands de sommeil et entretient ce cercle d’inertie.

Aides à la rénovation énergétique à Marseille, les solutions à disposition

Des aides à la rénovation énergétique existent au sein du département, même si celles-ci sont fréquemment conditionnées aux travaux portant sur les parties privatives des résidences, hors décision de copropriété.

Notons que l’aide Provence Eco-Rénov prévoit toutefois une indemnisation spécifique pour les logements présents dans le périmètre d’éradication de l’habitat indigne de Marseille.

Les ménages peuvent prétendre à 50 % du coût TTC des dépenses éligibles plafonné à 6 000 €.

Ce montant est porté à 25 % du montant des travaux plafonné à 3 000 € pour les autres cas de figure, hors périmètre d'habitat indigne de Marseille.

Population à Marseille

La métropole de Marseille-Aix en Provence (près de 92 communes) attire chaque année de nouveaux habitants. A contrario, Marseille elle-même est en perte de vitesse en matière d’attractivité démographique. Comment peut-on définir cette population marseillaise ?

Selon les données dont nous disposons, la population marseillaise est dominée par la catégorie des personnes sans activité professionnelle à hauteur de 25 %. Par opposition aux personnes sans emploi, la catégorie des CSP+ est quant à elle très minoritaire : seulement 9,4 % contre 30 % à Paris, par exemple.

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Marché immobilier et transactions à Marseille

A Marseille, la tendance immobilière est relativement similaire à celle de la France sur les dernières années. On enregistre une baisse des transactions nettement plus importante concernant les appartements, un bien moins prisé depuis la crise de la Covid-19, mais restant toujours majoritaire. Les transactions liées aux terrains également, ont évolué à la baisse sur la même période.

En 2021 pour acquérir un bien immobilier à Marseille, il fallait compter 2 714 €/m² pour un appartement et 4 396 €/m² pour une maison.

A la différence de celui des appartements, c’est la vue qui influence directement le marché immobilier de la maison. Un certain nombre de biens de haut standing portent vraisemblablement cette tendance à la hausse. Sur les 1 000 maisons vendues en 2020, les prix sont effectivement très disparates : 1 246 €/m² au plus bas et 9 899 €/m² au plus haut. La fourchette de prix pour un appartement est quant à elle assez moins vaste : 750 €/m² à 5 563 €/m².

DPE et état du parc immobilier à Marseille

Contrairement à ce que l’on pourrait penser à la vue de la vétusté globale du parc, on constate d’assez bonnes performances énergétiques sur les 92 000 DPE enregistrés à Marseille depuis 2011.

L’étiquette majoritaire est D à 43,5 %, suivie par du C (29 %). Fait important : les DPE majoritairement réalisés le sont pour de la mise en vente (moins de location). Notons tout de même que les logements indignes que nous abordions plus haut ne font généralement pas l’objet de diagnostics de performance énergétique pour les raisons citées.

Rénovation énergétique à Marseille, quelle plus-value post travaux ?

Prenons l’exemple d’une maison de 83 m² dans le 16ème arrondissement, construite en 1948 et disposant d’une étiquette énergie F.

  • Prix de vente en janvier 2016 : 190 000 € net vendeur. Selon la valeur verte des Notaires, cela implique une valeur environ 8 % inférieure au marché de classe D.

  • Prix de vente en 2022 sans travaux : 239 000 € net vendeur, si l’on suit la hausse des prix dans ce secteur estimée à +26 % en 6 ans.

Pour améliorer significativement la performance énergétique de la maison, nous prévoyons de réaliser 32 000 € de travaux (soit 13 % de la valeur du logement), avec :

  • Une isolation en combles perdus

  • Une isolation par l’intérieur

  • Le remplacement des convecteurs électriques

  • Un système d’eau chaude sanitaire solaire

  • L’installation d’une VMC simple flux

On va supposer que la famille qui possède ce logement est composée d’un couple et de 2 enfants et que le revenu du foyer est de 30 000 €, ce qui les positionne en barème « bleu », éligibles au montant le plus important de MaPrimeRénov’. Pour ces travaux, ils cumuleraient en tout environ 11 000 € de primes (85 % MaPrimeRénov’ et 15 % de Coup de Pouce CEE). Aides déduits, leurs travaux leur coûteraient réellement 21 000 €.

  • Prix de vente après travaux : 260 000 € net vendeur (la maison passe en classe D et ainsi ne perd plus 8 % de sa valeur. Elle serait donc estimée à 260 000 €.

Le propriétaire de cette maison pourrait ainsi la revendre 70 k€ plus chère qu’en janvier 2016, dont 21 k€ grâce aux travaux réalisés, soit le montant du reste à charge des travaux après les aides. C’est une opération rentable pour le propriétaire car on peut imaginer que le bien se vendra beaucoup plus vite, il réalisera des économies d’énergie et gagnera en confort au quotidien.

3ème aire urbaine de France avec près de 1 700 000 habitants après Paris et Lyon, Marseille attire autant qu’elle surprend du fait son territoire clivant. Les disparités s’apprécient à l’échelle-même du territoire urbain mais aussi entre Marseille et la France entière. C’est ce qui fait la spécificité de Marseille.

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