Qui porte la responsabilité du décret tertiaire ?

En matière de décret tertiaire, on parle d’entités ou d’individus “assujettis”. Ceux-ci sont donc légalement tenus de remonter leurs informations de consommation sur la plateforme OPERAT et, selon leur qualité d’assujetti, de s’acquitter d’un panel d’actions d’efficacité énergétique année après année. La responsabilité Eco Energie Tertiaire est généralement partagée entre l’exploitant du bien (qui peut être le locataire, le propriétaire ou une tierce personne) et le propriétaire de ce bien. Votre bâtiment est éligible au décret tertiaire ? Quelles responsabilités vous incombent alors ? Apprenons-en davantage à ce sujet.

Quelles sont les différentes qualités d’assujettis au décret tertiaire ?

L’article R. 174-22 du code de la Construction et de l’Habitation spécifie le champ d’application du décret et notamment les personnes concernées.

Sont éligibles les propriétaires ou preneurs à bail de bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² (ou de +1 000 m² de surfaces de planchers cumulées occupées par une activité tertiaire, au sein d’un bâtiment mixte).

Ceux-ci (les assujettis) peuvent être les exploitants des entités tertiaires, mais également les propriétaires bailleurs, les syndicats de copropriétés ou associations de copropriétés (dans le cas d’un ou de plusieurs ensembles immobiliers).

Le propriétaire - qui peut être une personne morale, mais aussi une société (SARL, SAS, SCI...) - se charge de la qualité des locaux (enveloppe du bâti) et des équipements mis à la charge de l’exploitant. Quant aux syndicats de copropriétés, ceux-ci ont sous leur responsabilité la gestion et la conservation des parties communes éligibles du bâti. Notons qu’il est essentiel de bien différencier le syndicat de copropriété du syndic, non assujetti à titre individuel. Ce dernier est uniquement chargé de porter la voix du syndicat et de le représenter.

Quelles relations lient un exploitant et un propriétaire bailleur ?

Les deux parties ont l’obligation de déclarer de façon individuelle les consommations énergétiques des équipements et systèmes dont ils ont la charge.

L'article R. 174-28 du code de la construction et de l’habitation mentionne aussi qu’ils doivent obligatoirement apporter cette connaissance à l’autre, de sorte d’optimiser la gestion du bâti.

A titre individuel, chacun devra ensuite mener des actions d’efficacité énergétique propres à leur champ d’activité. La nature de ces actions et leur nombre dépend de la relation contractuelle qui les unit. Par exemple dans le cadre d’un bail commercial, les responsabilités incombant à l’exploitant peuvent être plus importantes. Dans tous les cas, le plan d’actions sera défini conjointement entre le propriétaire et l’exploitant.

De façon globale :

  • L’exploitant est responsable de la consommation énergétique des équipements et systèmes mis à sa disposition (si le bâtiment n’est pas exploité, la responsabilité incombera de façon totale au propriétaire, syndicat ou association de copropriétés).

L’exploitant sera ainsi en charge de l’aménagement des locaux, de la réalisation d’une étude énergétique portant sur les usages spécifiques du bâti ou encore de la sensibilisation des occupants à des usages plus vertueux.

  • Le propriétaire bailleur est garant de la performance énergétique de ces systèmes et des locaux au sens large,

  • Les syndicats et associations de copropriétés ont en charge l’un ou l’autre, dépendamment de leur champ d’intervention sur les parties communes.

Quant aux actions concrètes à entreprendre, le propriétaire peut réaliser une étude énergétique portant sur les performances du bâti.

L’exploitant quant à lui, peut réaliser l’étude portant sur les usages et se charger du bon aménagement des locaux.

Notons que d'autres cas particuliers existent mis à part celui d'un propriétaire et d'un exploitant, notamment dans le cadre d'un crédit bail ou bail emphytéotique.

Qui porte la responsabilité du décret tertiaire dans le cadre d’un partenariat public-privé ? 

Le partenariat public-privé (PPP, désormais appelé “marché de partenariat”) est conclu entre l’Etat ou une autorité publique et un prestataire privé.

Dans ce cadre, l’entité privée se charge généralement de la conception, du financement et/ou de l’exploitation d’un équipement/bâtiment nécessaire à la conduite ou au maintien de l’activité publique. Plusieurs cas de figure peuvent alors se présenter. Si le partenaire privé se charge du financement ou de la maintenance du bien, il n’est alors pas assujetti.

Dans le cas où le partenaire privé assure la gestion du bien, il en devient en revanche l’exploitant. Or, au sens du décret tertiaire, l’exploitant est bel et bien assujetti et doit remplir ses obligations de déclaration de performance énergétique, au même titre qu’un preneur de bail. Le partenaire privé sera ici responsable des consommations d’énergie liées au bâtiment et aux équipements dont il a la gestion. Le partenaire public quant à lui est le propriétaire du bâtiment assujetti et est donc également responsable au titre des propriétaires bailleurs.