Conditions particulières d’assujettissement au décret tertiaire : le bail emphytéotique

Ce type de bail entre un propriétaire et un locataire se définit avant tout par sa durée contractuelle. Les parties s’engagent pour une durée très longue, comprise entre 18 et 99 ans ! Du fait de cet engagement significatif, le locataire bénéficie d’un loyer très faible (voire d’une occupation à titre gratuit) mais a toutefois l'obligation de s’assurer de la bonne gestion du bâtiment et de ses améliorations. En fin de bail, toute amélioration profitera au propriétaire. Si de nouvelles constructions sont érigées, celles-ci deviendront également la propriété exclusive du propriétaire sans versement d’indemnité.

Ainsi, chacun y gagne ! Le propriétaire acquiert le bénéfice des améliorations et des constructions sans aucun investissement, ni taxe foncière, ni charges. Le locataire quant à lui bénéficie de la quasi-propriété du bien sans pour autant s’acquitter de charges mensuelles exorbitantes. Il est l’usufruitier.

Mais alors avec un tel engagement, les conditions d’assujettissement au décret tertiaire sont-elles différentes ? La réponse est oui.

Dans un bail classique, le propriétaire est garant de la qualité et de la performance des locaux qu’il met à disposition de ses locataires. En cas de bail emphytéotique, les rôles diffèrent.

Dans ce cas de figure, le preneur à bail dispose non seulement du droit d’exploitation et de gestion du bien tertiaire, mais également d’un réel droit supplémentaire du fait de la nature de son occupation, un droit à mi-chemin entre la jouissance exclusive et la propriété. On parle de “quasi-propriété”.

Ce que cela implique en matière de décret tertiaire, c’est que le preneur à bail (ou locataire, ou emphytéote) est donc assujetti à davantage de responsabilités. A lui revient la tâche de renseigner les consommations énergétiques bâtimentaires sur la plateforme OPERAT chaque année. Le preneur à bail doit aussi communiquer ces données ou bien son attestation annuelle au propriétaire, lequel a quant à lui pour obligation de s’assurer que son locataire remplit ses responsabilités Eco Energie Tertiaire.

L’obligation du preneur à bail d’engager des actions d’amélioration sur son bâtiment est totalement cohérente avec l’obligation de rénovation énergétique du bâti, induite par le décret tertiaire. A lui donc, d’engager les actions nécessaires à l’amélioration de la performance énergétique de ses locaux, si le cas se présente.

Vous devrez actualiser la plateforme OPERAT en spécifiant une modification de la qualité de l’assujetti, tout comme pour une cession immobilière.

Le crédit-bail est signé entre une banque ou un établissement de crédit et une entreprise imposée à l’IS, aux BIC, BNC ou BA. Très concrètement, il consiste en une Location avec Option d’Achat (LOA) sur un bien immobilier ou un fonds de commerce. À échéance du contrat, le crédit-preneur peut ainsi devenir propriétaire du bâtiment qu’il occupe et dont il s’acquitte du remboursement à travers ses loyers.

Alors, qui fait quoi ?

Pour ce qui est du décret tertiaire, le crédit-bail et le bail emphytéotique impliquent les mêmes qualités d’assujettissement.

Autrement dit, l’établissement de crédit est le propriétaire juridique jusqu’à l’acquisition du bien par le crédit-preneur. Ce dernier est quant à lui le quasi-propriétaire du bien. En cela lors de travaux, le crédit-bailleur sera le maître d’ouvrage juridique et le crédit-preneur le maître d’ouvrage opérationnel.

Ainsi :

• Le crédit-preneur s’occupe de la gestion opérationnelle du bien et de la réalisation des travaux. Il déclare les consommations énergétiques du bâti sur OPERAT et met en place un plan d’action propice à leur réduction.

• Le crédit-bailleur doit valider le respect des obligations réglementaires de son preneur.