Qui paye les travaux de copropriété en cas de vente ?
Vous avez enfin trouvé l’appartement de vos rêves, mais au cours d’un échange avec le vendeur, vous constatez que des travaux de copropriété sont engagés ? Qui alors va devoir les payer ? La réponse est simple : c’est la personne copropriétaire au moment de l’exigibilité qui doit financer les travaux de copropriété en cas de vente. Mais il existe des exceptions ! On vous explique.
La répartition des charges de copropriété entre vendeur et acquéreur
Il n’est pas toujours facile de s’y retrouver dans les démarches administratives, et encore moins lorsqu’il s’agit de répartir les frais de travaux entre vendeur et acheteur. Pour alléger la réflexion en ce qui concerne les travaux de copropriétés en cas de vente, un décret d’application établit les grandes lignes de cette répartition.
On peut y lire les trois applications suivantes :
Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel revient toujours au vendeur.
Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (ravalement de façade par exemple) incombe à celui qui est copropriétaire du bien au moment de l’exigibilité.
Le trop ou moins perçu sur provisions est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.
Puisque le syndicat ne connaît que le copropriétaire en place le jour de l’appel de fonds, ce sera forcément celui-ci qui sera imputé du montant des travaux de copropriétés en cas de vente. C’est pourquoi il est particulièrement important que l’acheteur sache l’origine de ces travaux qui peuvent, dans certaines mesures, venir influencer le prix de la vente du bien.
Que dit concrètement la loi à ce sujet ?
En d’autres termes, cela implique que c’est la date d’exigibilité des travaux qui conditionne la prise en charge des frais engagés pour la réalisation de ces derniers. Cette remarque est également valable dans le cas où une AG prendrait place entre le compromis de vente et l’acte définitif : c’est le vendeur qui était toujours propriétaire lors de cette AG qui doit prendre en charge les frais votés à ce moment-là.
Le cas de la dérogation
Rien n’empêche le vendeur de prévoir dans le compromis de vente des modalités différentes que celles prévues par la loi. En ce sens, si le vendeur souhaite que les frais d’ores et déjà votés soient pris en charge par l’acquéreur, il peut proposer une clause dans le compromis de vente qui prendra alors le dessus sur la loi précédemment citée. Le notaire se chargera alors de faire appliquer cette démarche.
Cependant, le syndicat imputera toujours les frais à celui qui était copropriétaire lors de l’appel de fonds. Ainsi, même si un compromis a été trouvé entre vendeur et acheteur, il faudra que ce dernier rembourse le premier.
Le syndicat imputera toujours les frais à celui qui était copropriétaire lors de l’appel de fonds.
Prenons un exemple
L’assemblée générale s’est réunie le 22 avril 2022 et a voté le financement de travaux de copropriété.
L’exigibilité des appels de fonds a été fixée à hauteur de :
30 % le 10 septembre 2022
30 % le 10 octobre 2022
40 % le 10 novembre 2022
Au moment de cette assemblée, le propriétaire Monsieur A envisageait la vente de son lot. La promesse de vente a été signée avec Madame B le 10 août 2022, et l’acte de vente définitif doit intervenir le 30 octobre 2022.
Puisque les travaux ont été votés le 22 avril 2022, c’est techniquement au propriétaire Monsieur A de les prendre en charge. Cependant, puisque Madame B sera à son tour propriétaire du lot à partir du 30 octobre 2022, elle sera également concernée par les frais de travaux. Ainsi, les deux parties devront se partager la somme des travaux comme suit :
Monsieur A sera débité de 30 % le 10 septembre 2022, et de 30 % le 10 octobre 2022, période sur laquelle il était propriétaire du logement.
Madame B sera débitée de 40 % le 10 novembre 2022, période à laquelle elle devient la nouvelle propriétaire du logement.
Dans le cas où Monsieur A et Madame B auraient conclu grâce à une clause dans le compromis de vente que Monsieur A prendrait totalement en charge les frais de ces travaux contre une réduction significative du prix de vente, Monsieur A devra rembourser à Madame B les 40 % débités le 10 novembre 2022. En effet, puisque c’est le propriétaire connu par le syndicat qui doit s’acquitter des frais, même lors d’un compromis entre les parties, le système de prélèvement ne change pas.
Il est donc essentiel pour un acheteur de prendre connaissance des procès-verbaux des assemblées générales de copropriétés avant la signature du contrat de vente. Dans le cas où des travaux de copropriétés ont été votés, renseignez-vous sur la date d’exigibilité des appels de fonds pour ne plus avoir à vous demander qui paye les travaux votés en AG lors de la vente d’un bien.
